Консолидация собственности: как подружить жильцов с застройщиками с помощью науки
Доцент МИЭФ Роман Захаренко опубликовал исследование, которое может позитивным образом повлиять на городскую экономику. Он предложил решение, способное одновременно удовлетворить запросы собственников и застройщиков, что до этого не представлялось возможным. Роман рассказал – что это за алгоритм, почему многоэтажное соседство обречено и что делает с городами вертикальная система власти.
В чем проблема
Необходимость в консолидации собственности возникает, когда нужно реализовать крупный проект с недвижимостью, распыленной между большим числом собственников. И теория и практика говорят что, с ростом числа таких собственников, шанс договориться с каждым из них о добровольной продаже стремится к нулю.
В связи с этим, в экономической науке есть понимание того, что какая-то степень принуждения небольшого числа собственников в таких случаях может быть полезной, как для общества в целом, так и для большинства участников сделки в частности. Однако исследователи не могу прийти к согласию, каким именно должно быть такое принуждение, ведь злоупотребление подобной практикой может легко превратиться в ограбление мелких собственников крупными собственниками или государством.
Большинство стран мира практикуют принудительную продажу недвижимости только для государственных нужд — это строительство дорог или расширение территорий национальных парков. В этом случае компенсация для переселяемых граждан рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта. Но принудительная продажа объектов для крупных частных застройщиков — например, под строительство торговых центров — как правило, не допускается. Выход — только договориться со всеми жильцами, что подчас занимает несколько лет и значительно затрудняет реализацию таких проектов в черте города. Девелоперы вынуждены зачастую переносить свои проекты на окраину, что в свою очередь приводит к чрезмерному расползанию городов и росту транспортных издержек.
Что предлагает наука
В моем новом исследовании «Оптимальное принуждение при частной консолидации собственности» разработан алгоритм, который помогает собственникам консолидируемого объекта выгодно выставить этот объект на продажу, а при появлении покупателя — поделить вырученные деньги между собой. В российских реалиях, примерами таких консолидируемых объектов могут выступать «хрущевки» с прилегающей территорией или гаражные кооперативы под снос для последующей реконструкции.
Применение алгоритма для конкретного объекта недвижимости инициируется одним из собственников и проводится государством. На первом этапе, каждый собственник оценивает свою часть недвижимости – квартиру в «хрущевке» или гараж в кооперативе. Такую «самооценку» можно пересмотреть в любой момент до появления покупателя.
После того как собраны самооценки от всех собственников, каждому из них назначается компенсация, выплачиваемая в случае продажи объекта. В большинстве случаев назначаемая компенсация оказывается выше оценки, которую задал сам собственник. Однако если он оценивает свою недвижимость значительно дороже своих соседей, назначенная ему компенсация может оказаться меньше, чем он просил. Именно в этом заключается принуждение в рамках данного алгоритма.
После того, как рассчитаны компенсации всем собственникам, объект выставляется на свободную продажу. Новым собственником всего объекта целиком может стать любое лицо, выплатившее установленные компенсации всем предыдущим собственникам.
Основной проблемой исследования становится определение оптимальной компенсации, в зависимости от заявленной самооценки недвижимости каждым собственником. В то же время, компенсация каждому отдельному собственнику должна быть такой, чтобы у него не было стимулов завышать или занижать заявленную оценку своей собственности.
Общая сумма должна быть оптимальной для всего коллектива собственников – достаточно большой, чтобы сделка была выгодной, но не слишком большой, чтобы было реально найти покупателя. Преимуществом предложенного мной решения является простота организации и прозрачность процессов.
От каждого собственника требуется только оценить свою недвижимость, а покупателю — перевести деньги и получить объект
Все участники сделки освобождены от общения друг с другом – как покупатель с собственниками, так и собственники между собой. За все организационные вопросы отвечает государство, выступающее посредником – для этого должен быть создан специальный орган. Его участие начинается с заявки одного из собственников о желании консолидировать и продать объект, заканчивается по завершении сделки. Оно же организует принудительную продажу для небольшого числа собственников, оценивших свою недвижимость намного дороже соседей.
Как договариваются в России
Приватизация 90-х годов распылила недвижимость, ранее принадлежавшую единому собственнику – государству, между большим числом частных лиц. С одной стороны это создало большой и ликвидный рынок мелких объектов — квартир и гаражей, с другой – создало необходимость в консолидации собственности для реализации крупных проектов. Сейчас не существует никаких механизмов, помогающих проводить такую консолидацию в частном порядке, что делает ее практически невозможной. Сегодня практически нет прецедентов скупки, реконструкции и сноса устаревшего многоквартирного дома или гаражного кооператива частным девелопером, что замедляет развитие российских городов.
Начиная с 2017 года, правительство Москвы компенсирует отсутствие частных механизмов административными мерами – программой реновации. Правительство определило список домов-кандидатов на снос и предложило собственникам новые квартиры в качестве компенсации, при этом решение о сносе дома принимается при одобрении 70% его собственников. Остальные остаются неудовлетворенными.
В программу реновации жилья в Москве включено 5173 дома и более 350 000 квартир (источник – stroi.mos.ru)
Помимо этого у программа реновации обладает списком очевидных недостатков. Например, участники рынка недвижимости не могут повлиять на выбор чиновников и включить в программу тот или иной объект, в котором действительно заинтересован рынок. Частные инвестиции полностью исключены из программы, из-за чего она растягивается на десятилетия. Кроме того собственники сейчас получают не вполне адекватный эквивалент той квартире, из которой их выселяют, и никак не могут повлиять на условия. Ну, и — стоит ли говорить о прозрачности программы и коррупции, к которой она всецело располагает?
Эти проблемы можно устранить — новый алгоритм консолидации позволяет включать в программу реновации абсолютно любой объект и привлечь к этому частных девелоперов. Денежная компенсация, выплачиваемая собственникам, не только ускорит процессы, но и позволит им самостоятельно выбирать условия проживания. Этапы договоренности могут быть открыты и прозрачны для всех участников процесса, потому что компенсации рассчитываются по очевидной формуле, а выплата покупателем равна сумме компенсаций изначальным собственникам.
Чего в консолидации собственников достигли в США
Как и в России, в США нет механизмов, позволяющих частному девелоперу принуждать собственников консолидируемого объекта к продаже своего имущества. Местный рынок остро нуждается в новых способах решения этого вопроса, поскольку ввиду большой сложности консолидации земли многие проекты реализуются за городом. По мнению аналитиков это продолжает вносить вклад в расползание американских городов.
Однако вопрос консолидации с участием частных компаний там решен в сделках с кондоминиумами. Региональные законы, как правило, позволяют девелоперу купить дом целиком при согласии 75% собственников и условии выплаты определенной компенсации несогласным. Такой подход подразумевают большие издержки на переговоры между всеми сторонами сделки, чего можно было бы избежать с использованием нового алгоритма взаимодействия сторон, который предложен мною в исследовании.
Одним из самых показательных кейсов в попытке привлечь власти к частному проекту застройки является история с нынешним президентом США Дональдом Трампом. Будучи частным девелопером он планировал скупить целый квартал в Атлантик-сити для строительства казино. Для принуждения несогласных собственников Трамп попытался задействовать механизм изъятия недвижимости eminent domain, который обычно применятся для государственных проектов вроде строительства дорог. Одна из собственников, Вера Кокинг, в споре с Трампом дошла до Верховного суда и выиграла, в результате чего казино пришлось строить вокруг ее дома.
Чего ждать россиянам
Проблема консолидации в России будет неизбежно обостряться в следующие 2 десятилетия. Потребность в сносе типовых домов в 2030-40-е годы будет очень острой, потому что в 1960-70-е велось массовое строительство многоэтажек. Массовая рыночная консолидация собственности могла бы стать основой честной и всем выгодной реновации.