• A
  • A
  • A
  • АБB
  • АБB
  • АБB
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость на примере апартаментов

ФИО студента: Войткевич Ольга Петровна

Руководитель: Назарова Варвара Вадимовна

Кампус/факультет: Факультет экономики (Санкт-Петербург)

Программа: Бакалавриат

Оценка: 8

Год защиты: 2014

Выпускная квалификационная работа на тему: «Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость на примере апартаментов» на основе деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» содержит 4 рисунка, 17 таблицы и 1 приложение. Объем работы составляет 94 страницы. Для написания работы было использовано 48 источников. Ключевые слова: рынок апартаментов, инвестиции в апартаменты, инвестиционный проект, оценка эффективности инвестиций, риски инвестиционного проекта. Актуальность темы исследования обуславливается тем, что в настоящий момент развитие инвестиционного рынка коммерческой недвижимости требует выявления и обоснования наиболее эффективного направления для реализации инвестиций. Одновременно с ростом объёма инвестиций в объекты коммерческой недвижимости всё больший интерес инвесторы проявляют к инвестициям в новое, активно развивающееся направление – апартаменты. Следовательно, гипотеза, поставленная в начале работы, звучит следующим образом: инвестиции в апартаменты являются привлекательными и эффективными с экономической точки зрения.Целью работы является оценка эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на примере апартаментов. Объектом исследования является мини-отель города Санкт-Петербург ООО «A-Boutique Hotel». Предмет исследования - процесс оценки эффективности инвестиционного проекта по созданию апартаментов. Поставленная цель исследовательской работы обуславливает необходимость подробного анализа не только функционирования рынка коммерческой недвижимости и особенностей инвестирования на нём, но так же и изучение методологии оценки эффективности инвестиций, выявление важных критериев оценки, исходя из специфики объекта инвестирования. Аспекты функционирования рынка коммерческой недвижимости, рынка апартаментов, проблемы инвестиционной деятельности и оценки эффективности реализации инвестиций широко представлены в научной литературе и периодических источниках. Практическая значимость исследования состоит в том, что основные выводы исследования, разработанная методология оценки эффективности инвестиций в апартаменты и модель оценки зависимости эффективности инвестиций от внешних факторов могут быть использованы широким кругом инвесторов. В первой главе работы рассматриваются особенности организации рынка коммерческой недвижимости в целом. В данной главе исследуются характеристические особенности объектов коммерческой недвижимости в качестве объектов инвестирования, и обосновывается направление апартаменты, как наиболее привлекательное направление для реализации инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Во второй главе приводится характеристика типа коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты». Затем производится анализ уровня предложения и спроса на рынке апартаментов Санкт-Петербурга с целью выявить уровень инвестиционной привлекательности рынка апартаментов для реализации инвестиций. В третьей главе оценивается экономическая эффективность инвестиций в создание апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Прежде всего, проводится анализ финансово-хозяйственного состояния потенциального инвестора - мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Затем разрабатывается инвестиционный проект по реализации инвестиций в создание новых номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля. После этого, оценивается уровень эффективности разработанного инвестиционного проекта посредством расчёта статистических и динамических показателей эффективности инвестиций. Завершающим этапом работы проводится анализ зависимости эффективности проекта от возможных рисков посредством имитационного моделирования. На основе проанализированных данных о рынке апартаментов Санкт-Петербурга выявлено, что для современной экономики коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга характерна тенденция активного развития сегмента апарт-отелей. Однако, данное направление является новым на рынке предложения туристического размещения города, что подтверждает незаполненность данного сегмента и отсутствие конкурентов. Кроме того, по данным ведущих консалтинговых компаний, направление апартаментов является инвестиционнопривлекательным исходя из срока окупаемости, который не превышает 7-ми лет, и уровня доходности – до 20%.После анализа инвестиционной привлекательности рынка апарт-отелей Санкт-Петербурга был произведён анализ финансово-хозяйственного положения потенциального инвестора – мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», из которого финансовое положение предприятия характеризовано устойчивым. На основе проведённого исследования особенностей объекта инвестирования – апартаменты, был разработан инвестиционный проекта по созданию новых трёх номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля. Данный проект подразумевает собой покупку помещения общей площадью 127 кв.метром и реконструкцию данного помещения под 3 номера-апартамента. Проект разработан совместно с дизайнером мини-отеля и подтверждён у строительной бригады предприятия. Общая стоимость проекта составляет 16 000 000 рублей и состоит из стоимости помещения и прочих расходов на реконструкцию. На всю сумму капиталовложения предполагается взять в ОАО Альфа-Банке кредит под 14% годовых на срок 6 лет. Выплаты долга будут производиться ежегодно в размере 4 114 600 рублей.Проект по реализации инвестиций в создание апартаментов был оценён с экономической точки зрения посредством анализа уровня рискованности, выявления сильных и слабых сторон проекта и расчётом показателей эффективности инвестиций. В результате было получено, что чистый дисконтированный доход от проекта составляет 459 607 рублей (больше нуля), дисконтированный срок окупаемости не превышает 7-ми лет, а внутренняя ставка доходности инвестиций превышает ставку банковского кредита, что говорит о рентабельности инвестиционного проекта, эффективности с экономической точки зрения и привлекательности для реализации инвестиций.Так как инвестиции в апартаменты – это инвестиции в объекты гостиничной недвижимости, следовательно, проект должен быть проанализирован на зависимость эффективности инвестиции от возможных туристических рисков. Была разработана имитационная модель оценки зависимости эффективности инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» от ключевых выявленных факторов, связанных с риском туристической недозагрузки объектов и ростом числа конкурентов, который, в свою очередь, влияет на снижение стоимости реализации номеров-апартаментов. Посредством применения модели к разработанному инвестиционному проекту выявлено, что вероятность получения убытков от реализации проекта не превышает 10,5%. Таким образом, по итогам исследования была разработана методология оценки эффективности инвестиций в апартаменты и посредством её применения выявлено, что в настоящее время инвестиции в апартаменты являются наиболее привлекательными, быстроокупаемыми и эффективными с экономической точки зрения.

Текст работы (работа добавлена 6 июня 2014 г.) (608.42 Kb)

Выпускные квалификационные работы (ВКР) в НИУ ВШЭ выполняют все студенты в соответствии с университетским Положением и Правилами, определенными каждой образовательной программой.

Аннотации всех ВКР в обязательном порядке публикуются в свободном доступе на корпоративном портале НИУ ВШЭ.

Полный текст ВКР размещается в свободном доступе на портале НИУ ВШЭ только при наличии согласия студента – автора (правообладателя) работы либо, в случае выполнения работы коллективом студентов, при наличии согласия всех соавторов (правообладателей) работы. ВКР после размещения на портале НИУ ВШЭ приобретает статус электронной публикации.

ВКР являются объектами авторских прав, на их использование распространяются ограничения, предусмотренные законодательством Российской Федерации об интеллектуальной собственности.

В случае использования ВКР, в том числе путем цитирования, указание имени автора и источника заимствования обязательно.

Реестр дипломов НИУ ВШЭ