• A
  • A
  • A
  • АБВ
  • АБВ
  • АБВ
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Бизнес-планирование городских проектов (девелопмент)

2018/2019
Учебный год
RUS
Обучение ведется на русском языке
5
Кредиты
Статус:
Курс по выбору
Когда читается:
1-й курс, 3 модуль

Преподаватель


Копылова Оксана Владимировна

Программа дисциплины

Аннотация

Сфера девелопмента - одна из основных движущих сил территориального планирования. Разработка и реализация любых городских проектов в отрыве от финансового анализа и учета рынка недвижимости обречена на неуспех. Цель дисциплины - получение слушателем представления о современном рынке недвижимости, ключевых акторах, распределении ролей и основах финансирования девелоперских проектов.
Цель освоения дисциплины

Цель освоения дисциплины

  • изучение базовых принципов ведения проектной деятельности в условиях городских поселений;
  • ознакомление с фундаментальными процессами, формирующими современный рынок недвижимости в России и за рубежом;
  • приобретение опыта оценки риска различных решений в инвестировании, строительстве и управлении недвижимостью;
  • знакомство с ведущими специалистами рынка, анализ деятельности инвестиционно-девелоперских компаний и разбор наиболее ярких проектов.
Планируемые результаты обучения

Планируемые результаты обучения

  • Знать современный рынок недвижимости, его основные игроки, их роли и задачи;
  • Знать типологию объектов рынка недвижимости, различия в подходах оценки готовых и строящихся объектов различных типов, основные критерии и показатели; оценивать обоснованность инвестиций в девелопмент различных типов недвижимости в зависимости от локации, рыночной ситуации
  • Уметь идентифицировать основные категории недвижимости по типу и классу и определять наилучшее использование земельных участков в привязке к различным типам недвижимости; знать основные подходы к оценке риска инвестирования в объекты недвижимости, проекты в области недвижимости
  • Владеть навыками критического анализа различных типов и классов недвижимости в привязке к заданным локациям
  • Уметь идентифицировать основные категории недвижимости по типу и классу и определять наилучшее использование земельных участков в привязке к различным типам недвижимости; знать ключевые подходы к оценке риска инвестирования в объекты недвижимости, проекты в области недвижимости
  • Владеть методологией оценки проектов девелопмента
  • Уметь идентифицировать основные категории недвижимости по типу и классу и определять наилучшее использование земельных участков в привязке к различным типам недвижимости; подходы к оценке риска инвестирования в объекты недвижимости, проекты в области недвижимости
  • Уметь формировать план-график работ девелоперского проекта
  • Уметь сравнивать и обосновывать показатели доходности различных проектов
  • Знать финансовую модель как основной инструмент оценки рискованности проекта/инвестиции и его доходности, ее структуру
  • Знать особенности моделирования на различных рынках, для различных типов недвижимости, влияние структуры финансирования
  • Знать тенденции на глобальных рынках недвижимости, перспективы развития новых инструментов рынка недвижимости в России, их потенциальное воздействие на его структуру
  • Владеть методологией инвестиционного анализа (качественного и количественного)
  • Знать структуру финансирования девелоперских проектов, основные инструменты
  • Знать использование долгового финансирования, базовые принципы, структура кредитных договоров, влияние на девелоперские проекты
Содержание учебной дисциплины

Содержание учебной дисциплины

  • Раздел 1. Рынок недвижимости
    Тема 1.1. Рынок недвижимости, его современное состояние: этапы эволюции рынка недвижимости, его текущее состояние и структура, различия между странами. Недвижимость как актив. Особенности становления рынка недвижимости России, его текущее состояние. Сегменты рынка недвижимости, причины их выделения, особенности формирования спроса и предложения Тема 1.2. Статистика рынка недвижимости: основные показатели, используемые для описания состояния рынка различных сегментов недвижимости (ставки аренды, стоимость метра, показатель вакантности площадей). Базовые взаимосвязи между этими показатели, динамика изменения во времени. Использование данных показателей для предварительной оценки девелоперского проекта/ инвестиции в недвижимость. Тема 1.3. Классификация рынка недвижимости: типизация объектов недвижимости, особенности классификации для каждого из сегментов: жилая, офисная, торговая и складская недвижимость. Гостиницы и апартаменты.
  • Раздел 2. Риски
    Тема 2.1. Риски: риски, обусловленные низким качеством проектов: для собственников активов, для арендаторов, для инвесторов. Классификация рисков. Управление рисками. Влияние различных участников на структуру рынка, основные понятия и профессиональный «лексикон» рынка в целом. Знаковые события на рынке недвижимости России за последний год.
  • Раздел 3. Девелопмент
    Тема 3.1. Девелопмент и строительство: типы профессиональных участников на рынке. Строительный цикл и формирование СМР и себестоимости проекта. Различия в основных показателях рынка недвижимости между сегментами и странами, закрепляются основные взаимосвязи между показателями, факторы, влияющие на значение этих показателей для различных рынков. Междисциплинарная взаимосвязь девелопмента и прочих сфер деятельности (например, полученного профессионального образования) в области урбанистики. Тема 3.2. Промышленный девелопмент и редевелопмент промышленных территорий: освоение застроенных территорий, редевелопмент и ревитализация. Особенности процесса смены функционала территорий.
  • Раздел 4. Подходы в оценке
    Тема 4.1. Подходы в оценке: инструментарий и идеология финансового моделирования, место финансового моделирования в инвестиционном анализе, взаимосвязь с бухгалтерским учетом. Тема 4.2. Сравнительный и затратный подход: в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке. Затраты, необходимые для создания объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств. Тема 4.3. Доходный подход: как в стоимость недвижимости преобразуется чистый доход. Понятия валового и чистого дохода, Triple net и gross ставки. Opex и коммунальные платежи. Оценка стоимости различных знаковых проектов недвижимости, исходя из данных консалтинговых агентств, материалов, подготовленных преподавателем. Формирование доходной части объектов недвижимости и ее трансформация в стоимость объекта. Оценка доходности, на которую может рассчитывать инвестор при различных предпосылках об условиях долгового финансирования. Тема 4.4. Метод дисконтирования: доходный подход в оценке недвижимости методом прямой капитализации и методом дисконтированных потоков. Структура типичной финансовой модели и инструментарий, используемый для целей финансового моделирования. Техника моделирования.
  • Раздел 5. Финансовая составляющая бизнес-планирования городских проектов
    Тема 5.1. Финансовое моделирование: финансовое моделирование проектов жилой недвижимости. Подходы к оценке коммерческого успеха. Структура модели, типичные предпосылки, используемые для моделирования и оценки рисков. Финансовое моделирование проектов различных сегментов недвижимости. Тема 5.2. Эффективность инвестиций: показатели эффективности инвестиций. Актуальные тенденции в развитии рынка России. Влияние макроэкономических процессов на рынки недвижимости различных сегментов. Финансирование девелопмента. Тема 5.3. Финансирование девелоперских проектов: типы и структура банковского финансирования. Актуальные проблемы поиска финансирования девелоперских проектов, типы финансирования и варианты выхода девелопера из проектов.
Элементы контроля

Элементы контроля

  • неблокирующий Активность работы на лекциях и семинарских занятиях
  • неблокирующий Проект: презентация
    По итогам презентации участникам команд может быть предложена беседа по их результатам и соответствующим вопросам, рассмотренным в рамках курса
  • неблокирующий Проект: просмотр
    В ходе данного аналитическо-поискового задания студенты делятся на 4 группы: офисная недвижимость, торговая недвижимость, складская недвижимость, жилая недвижимость. Задача студентов – сбор информации об основных параметрах, характеризующих различные сегменты недвижимости, выбор гипотетического земельного участка для наилучшей реализации проекта заданных параметров по каждому сегменту. Предзащита проводится для получения студентами первичной обратной связи по реализации проекта.
  • неблокирующий Проект: модель
    В ходе данного аналитическо-поискового задания студенты делятся на 4 группы (командный проект): офисная недвижимость, торговая недвижимость, складская недвижимость, жилая недвижимость. Задача студентов – сбор информации об основных параметрах, характеризующих различные сегменты недвижимости, выбор гипотетического земельного участка для наилучшей реализации проекта заданных параметров по каждому сегменту.
Промежуточная аттестация

Промежуточная аттестация

  • Промежуточная аттестация (3 модуль)
    0.1 * Активность работы на лекциях и семинарских занятиях + 0.5 * Проект: модель + 0.25 * Проект: презентация + 0.15 * Проект: просмотр
Список литературы

Список литературы

Рекомендуемая основная литература

  • Nadler, C., & Breuer, W. (2012). Real Estate Finance. Wiesbaden: Gabler Verlag. Retrieved from http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&site=eds-live&db=edsebk&AN=662340

Рекомендуемая дополнительная литература

  • Adams, D., & Tiesdell, S. (2011). Urban Design in the Real Estate Development Process. Hoboken, N.J.: Wiley-Blackwell. Retrieved from http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&site=eds-live&db=edsebk&AN=509949
  • Nelson, A. C. (2014). Foundations of Real Estate Development Financing : A Guide to Public-Private Partnerships. Washington, DC: Island Press. Retrieved from http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&site=eds-live&db=edsebk&AN=886353
  • Управление проектами : учеб. пособие, Мазур, И. И., 2005