Москва- не-для-всех

Москва занимает одиннадцатое место в списке городов с самым дорогим жильем. На первом месте в этом списке — Лондон. Видимо, именно поэтому этот город избирают в качестве "запасного аэродрома" опальные и пока еще легитимные олигархи. Но лет через десять, считают эксперты, российская столица вполне может выбиться в лидеры. Правда, к тому времени на первое место смогут претендовать также Дели, Бомбей или Пекин.

Число покупателей жилья в Москве растет, а сами они богатеют. Это видно по тому, что дорожает не только "обычный" квадратный метр, но и жилье премиум-класса как таковое. При этом рынок растет.

По данным компании Penny Lane Realty, количество выставленных на продажу элитных квартир ценой от $3 млн и выше за год выросло на 20%.

"В 2007 году объемы элитного строительства увеличились по сравнению с 2006 годом, — подтверждает и Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. — Если в 2006 году было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году — свыше двадцати".

Всего же сейчас в Москве строится около пятидесяти объектов, заявленных как элитное жилье. Самые "громкие" из них — жилые комплексы, которые планируется возвести на территории заводов "Красный Октябрь" и "Каучук". Там должен появиться новый для столицы формат элитного жилья: лофт-квартира, стилизованная под фабричное помещение, площадь которой превышает 200 кв. м.

Покупатели действительно становятся все более разборчивыми. Риэлтеры отмечают, что срок принятия решения о приобретении элитной квартиры или дома в прошлом году удлинился с 4–7 до 6–12 месяцев. Чем больше денег надо отдать за жилье, тем дольше раздумывают над покупкой. Стандартных характеристик высококлассного жилья уже недостаточно: чтобы вызвать интерес, проекты должны иметь свою "изюминку". Причем "изюминки" могут быть разными. Например, если дом располагается в центре города, приветствуется наличие у него собственной истории.

Что-то вроде: "именно на этом месте агенты Ростопчина подожгли захваченную французами Москву" и т. п. Удаленность от Центра должна компенсироваться живописным и тихим местом. В крайнем случае, объект может "взять" покупателя своим неповторимым архитектурным стилем.

Почти половина дорогих московских квартир сбывается приезжим. Поэтому всплески спроса на элитное жилье связывают с нашествием миллионеров "из глубинки". Наиболее активно этот процесс протекает в период политических перестановок.

Так что, если новый президент будет энергично рекрутировать "региональные кадры", вполне вероятно, что элитная недвижимость взлетит в цене выше прогнозов.

Рынок элитного жилья существует в Москве всего ничего — менее десяти лет.

За это время девелоперам пришлось в экстренном порядке учиться новым принципам возведения жилья. Эволюция шла быстро, но как-то кривобоко — то в одну сторону занесет, то в другую. В итоге наш рынок жилья премиум-класса приобрел весьма своеобразный национальный колорит, который, по мнению некоторых строгих западных экспертов, маскирует отсутствие полноценного рынка элитных квартир.

Элитность в разрезе В основе западных стандартов элитного жилья лежит "единство трех L" (location, location, location) — место, место и еще раз место. В то же время расположение не сделает дом элитным, если не соблюдается хотя бы одно из ряда других обязательных условий. Это малоэтажность и клубный характер — в доме должно быть не больше 20 квартир.

Кроме того, элитный дом, как правило, представляет собой эксклюзивный образец архитектуры, при строительстве и в отделке которого используются самые дорогие материалы и прогрессивные технологии.

Красивый вид из окна — непременное условие жилья премиум-класса. "Видовая" квартира служит важным атрибутом высокого социального статуса. Это действует и в России: по данным исследования группы Александра Долгина, профессора Высшей школы экономики, до половины стоимости люксовой квартиры может приходиться только на вид из окна.

Прочие критерии элитности — эксклюзивный дизайн общественных зон, размеры жилой площади, планировочное решение, качество инженерного обеспечения, высокий уровень безопасности и благоустройства прилегающей территории, наличие стоянки и гаража.

Зато в России уделили больше внимания тонкостям. Например, дома класса суперлюкс отличаются от стандартной "элитки" большей площадью, на которой располагаются комнаты для водителей, охраны, прислуги и, как говорил герой известной комедии, "излишества всякие нехорошие" вроде бильярдной и сигарной. Могут быть добавлены и так называемые помещения утилитарного назначения, наличие которых, мягко говоря, непринципиально для авторов этих строк (как и для большинства россиян). Например, помещение для хранения мехов или ванная комната для мытья лап собакам.

Для загородного особняка премиумкласса ключевую роль играет величина земельного участка, которая не может быть меньше 30 соток, и стоимость земли, на которой располагается объект, считает Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ".

Подразумевается, что окружающий пейзаж априори великолепный, а комфорт — абсолютный, как внутри дома, так и на территории поселка. Жилище должно стать средоточием достижений технического прогресса из разряда "умный дом". Само собой разумеется, что и территория охраняется не хуже правительственной резиденции.

Все в сад?

В Москве на заре строительства элитной недвижимости территориальный критерий доминировал над прочими. Ключевые слова были — "тихий Центр". Причем именно расположение московского элитного жилья первой волны по определению не позволяло соблюдать необходимые для этого класса жилья требования.

Ярким примером служит район Остоженки, прозванный риэлтерами "Золотой милей". Среди самых заметных недостатков — высокая плотность застройки, из-за которой невозможно благоустроить придомовую территорию должным образом. Изза недостатка места под застройку в домах явный дефицит общественных зон, вид из окна радует лишь жителей верхних этажей, да и то — если они повыше задирают голову. Здесь практически нет развлекательных и бытовых учреждений, мало площадок и скверов, где можно было бы гулять детям, почти нет соответствующих по уровню магазинов, то есть всего того, что добавляет месту проживания качество и "классность".

В итоге отсутствие четкой концепции при застройке сделало район Остоженки неудобным для семейного проживания.

В результате большинство квартир здесь используются в качестве представительского или дополнительного жилья для "случайных встреч" либо просто как вариант вложения денег. Из-за этого Остоженке дали и второе имя — "район темных окон".

По ходу все более плотной застройки в Центре принцип территориальности был отодвинут в сторону. "В элитном сегменте можно наблюдать интересную тенденцию: совсем недавно эксперты ограничивали местонахождение жилья премиум-класса рядом улиц в пределах Бульварного кольца, — рассказывает Владислав Луцков. — Через какое-то время ресурс этих улиц был исчерпан, появилась "Золотая миля" в районе Остоженки. Когда Остоженка себя исчерпала, элита шагнула за пределы Садового кольца, были разработанны проекты вне Центрального административного округа (ЦАО), например, жилые комплексы "Чайка" и "Триумф палас", "Ближняя дача" и "Кутузовская Ривьера".

Одновременно был нарушен и принцип клубности: новые жилые комплексы предназначались для большого количества жильцов. Например, жилые комплексы "Онегин", "Коперник", "Фьюжн Парк", "Смоленская Застава", "Четыре Ветра", "Парк Палас" рассчитаны на 130 квартир и более. Риэлтеры начали настойчиво уверять, что уровень комфорта в таких домах выше, чем в малоквартирных. В чем-то они правы: безусловный плюс многоквартирных жилых комплексов — в продуманной инфраструктуре. Практически все они имеют комфортную внутреннюю среду: зеленые дворы с детскими и спортивными площадками и полным спектром сервиса — магазинами, ресторанами, кофейнями, барами, прачечными, химчистками, салонами красоты и фитнес-центрами.

Часть экспертов считают, что наличие собственной инфраструктуры для жильцов элитных домов не слишком важно, поскольку они имеют сложившиеся пристрастия к брендовым заведениям. Но другие принимают во внимание сумасшедший ритм жизни столичной элиты вкупе с транспортными проблемами. И констатируют, что наличие самодостаточной среды обитания в собственном доме или в шаговой доступности все же заметно прибавляет жилью привлекательности. Ныне в Москве на многоквартирные дома приходится больше 70% от общего объема жилья, которое позиционируется как элитное.

Таким образом, былые незыблемые принципы оценки класса жилья, когда важнейшей характеристикой являлась клубность, ныне отринуты. Риэлтерам выгодно трактовать понятие "элита" в более широком смысле. Иначе получится, что элитного жилья в Москве практически не строят. В результате и продавцы, и покупатели склонны смягчать критерии оценки: первым это нужно, чтобы продать жилье подороже, вторым хочется думать, что они приобретают квартиры high-класса.

Итог этого молчаливого "сговора" — структура и предложения, и спроса на поприще элитного жилья ныне меняется в пользу крупных жилых комплексов за пределами Садового кольца. Основная масса элитных новостроек сосредоточена в Хамовниках, на Якиманке и в районе Тверской. Бэушную "элитку" чаще всего предлагают на продажу в домах, расположенных в районе Пресни, Тверской, в Хамовниках. Дороже всего оценивают квартиры в элитных новостройках Арбата — более $24 тыс. за квадратный метр. На вторичном рынке лидером по цене за метр стал район Таганки ($15,8 тыс.).

Перспективными направлениями для создания новых элитных жилых зон называют Покровское-Стрешнево, Замоскворечье, Плющиху, окрестности Чистых прудов, Сретенки и проспекта Мира за Садовым кольцом. Четыре новых проекта будут реализованы и в Центре — близ Якиманки.

Цена вопроса По понятным причинам в элитном сегменте жилищного рынка продавцы и покупатели не слишком охотно раскрывают суммы сделок. Поэтому даже базовые показатели этого рынка, такие как средняя рыночная стоимость квадратного метра, значительно расходятся в оценках экспертов.

По данным компании Knight Frank на конец 2007 года средняя цена квадратного метра жилья премиум-класса на первичном рынке Москвы составила $19,4 тыс., а на вторичном — $20 тыс. за квадратный метр.

Оценка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" несколько иная: средняя цена на первичном рынке — $17 тыс., на вторичном — $13 тыс.

Это — средние цифры. Что касается максимальных, то в прошлом году, по данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", самая высокая цена продажи за квадратный метр в Москве составила $41,3 тыс. По такой цене проданы четыре квартиры дома №7 в Молочном переулке. В предшествующем, 2006 году самая дорогая квартира была реализована из расчета $28 тыс. за метр.

Что касается самых дорогих загородных особняков России, тут пальма первенства принадлежит семейной резиденции "Евразия" в поселке Горки-2. Она стоит больше $100 млн и занимает восьмое место в рейтинге самых дорогих домов мира, по версии журнала "Форбс". На участке площадью 5,4 гектара помимо самого особняка расположены лес, озеро, ручей, пруд, два гостевых домика, русская и турецкая бани, спорткомплекс, гараж на три машины и гостевая парковка на 20 мест. Самый дорогой дом в стране уже полгода ждет покупателя.

Ценовые прогнозы на будущее строить трудно. "Появление большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способно сбалансировать рост цен, — считает Екатерина Тейн из Knight Frank. — За 2007 год средние цены на первичном рынке выросли на 23%, в то время как на вторичном — всего на 8,4%. В начале 2008 года темпы сравнялись, в январе-феврале цены и на вторичном, и на первичном рынке выросли в среднем на 3%. Если эти темпы сохранятся, то общий рост цен на "элитку" за этот год составит 18–20%".

Пока эксперты не видят предпосылок для резких колебаний цен на элитную недвижимость в этом году. Наиболее вероятными представляются два варианта развития событий. По одним прогнозам, стоимость жилья в элитном сегменте будет расти стабильно каждый квартал, как это было в 2007 году. Более радикальный вариант обещает активный рост цен в первой половине года, традиционное затишье летом и новый подъем рынка к концу года.

В любом случае цены на элитное жилье вызывают у рядового обывателя шок.

Но ни в одном сегменте рынка цена предложения не имеет настолько условного характера, как в элитном. Здесь возможны скидки, сопоставимые с астрономической ценой квадратного метра — от 30% до 60%.

Например, в прошлом году одна московская квартира, выставленная на продажу за $5 млн, была реализована за $3 млн.

Стоимость аренды московского жилья премиум-класса в прошлом году выросла примерно на 30%. По расчетам экспертов, в этом году темпы роста арендных ставок сохранятся на том же уровне.

В ЛОНДОНЕ ЭЛИТНЫЙ "МЕТР" СТОИТ €37 ТЫС., В МОСКВЕ — €9–14 ТЫС. ЧЕРЕЗ ДЕСЯТЬ ЛЕТ ВСЕ МОЖЕТ ИЗМЕНИТЬСЯ

***

Европейский подход

Недавно фонд "Ипотечное Кредитование и Будущее", основанный ДжиИ Мани Банком, провел исследование, посвященное сравнению стиля жизни и взглядов покупателей недвижимости в Британии, и сравнил его с данными 30-летней давности. Судя по всему, социальные приоритеты сменились: британская молодежь в возрасте от 20 до 30 лет не следует традиционным ценностям семейной и общественной жизни и отдает предпочтение новым ценностям — независимости, современному стилю жизни и приобретению опыта. Кстати, средний возраст людей, совершивших покупку своего первого жилья, увеличился — с 27 лет в 1977 году до 34 лет в 2007 году. Для молодых британцев обретение собственного дома стало представлять меньшую ценность, чем прежде (12% в 2007 году против 30% в 1977 году), для англичан среднего возраста — большую (34% в 2007 году против 27% в 1977 году).

***

Квартиры, пентхаусы и особняки

Цены на элитные квартиры в Москве начинаются примерно от $2 млн.

Средняя площадь в новостройках равняется 160–180 кв. м, самые маленькие "элитки" могут занимать всего 60–80 кв. м. На вторичном рынке чаще всего на продажу выставляют трехкомнатные квартиры (примерно 45%.), двухкомнатные (21%) и четырехкомнатные (23%) квартиры.

С пентхаусами в Москве туговато.

Этим термином, как правило, называют квартиры на верхних этажах.

Самые дорогие пентхаусы предлагаются в "Арбатской Усадьбе" в Трубниковском переулке — по $48 тыс. за кв. м. Однако настоящих пентхаусов в классическом определении ("роскошная квартира с отдельным входом на крыше высотного здания, откуда открывается вид на весь город") практически нет, поскольку высотное строительство в Центре столицы запрещено. Подальше от Центра коечто, напоминающее пентхаус, найти можно — подобный формат жилья присутствует в составе комплексов Mirax Park, "Венский дом", "Времена года". На уровне класса де люкс оценивают коттеджные поселки "Корабельные сосны", "Резиденция Бенилюкс", "Николино" и "Николина Гора", "Лазурный берег" на Пестовском водохранилище, "Риверсайд", "Гринфилд", "Эрмитаж Village".