На защиту среднего класса

Развитие арендного жилья, формирование национальной школы урбанистики, создание новой строительной индустрии и программы по повышению качества жилой среды — без этого невозможна современная жилищная политика.

Тенденции в жилищно-строительной сфере тревожны                                          

Рынки земли и строительных материалов монополизированы. Недвижимость, ставшая предметом спекулятивного роста, сегодня недоступна для большей части населения. Это приводит к человеческим трагедиям и усиливает демографические проблемы: даже прилично зарабатывающие люди часто не заводят детей, так как не могут решить квартирный вопрос. Крупные города задыхаются от пробок, становятся все менее пригодны для жизни и ведения бизнеса. Коллапс транспортной системы в городах-миллионниках не за горами. Это лишь некоторые темы, посвященные жилищной политике и перспективам развития строительной сферы, которые обсуждались на слушаниях Общественной палаты Российской Федерации в рамках 1-й Московской архитектурной биеннале. Поводом для обсуждения стала Доктрина жизнеобустройства среднего класса в России, подготовленная в рамках проекта "Российский дом будущего".

Думать — потом строить                                                              

Один из ярчайших показателей кризиса городов — дома на месте будущих дорог. Говорят, что в эпоху расцвета сицилийской мафии ее представители могли и убивать кого угодно, и вести любые операции, но главной заповеди нарушить не могли — нельзя строить дома поперек дороги. Потому что это убьет город, где живут они и будут жить их дети. В Москве, Сочи и во многих других российских городах рука не дрогнула, и за последние 15 лет часть резервных территорий под будущие дороги была застроена жилыми домами. Говорят, московские градостроители старой закалки в середине 90-х плакали, когда принимались эти решения. Они понимали, что городу подписывают приговор. Что он лишается возможности для развития, и теперь остаются только дорогие или очень-очень дорогие решения выхода из транспортного тупика.

Кризис нынешней модели рынка очевиден. И при этом парадоксален, потому что в стране сейчас есть все для начала строительного бума: дефицит жилья, платежеспособный спрос населения, деньги у федерального правительства, неограниченные земельные и природные ресурсы. Но вместо бума только рост цен.

Почему мы попали в этот тупик и как из него выходить? Какие направления новой жилищной политики могут быть ключевыми? Как сделать наши города удобными для жизни? Какой мы хотим видеть жизненную среду? Это лишь некоторые вопросы, поставленные в Доктрине жизнеобустройства среднего класса в России. Почему в качестве фокуса выбрано жилье для среднего класса? Потому что именно эти люди удивительным образом оказываются в незащищенном положении. Богатые купят то, что они хотят, а неимущие имеют право на помощь государства.

Представители среднего класса оказываются с жилищным вопросом один на один.

Доктрина предлагает несколько направлений новой жилищной политики для среднего класса. Первое — создание условий для развития арендного жилья.

В большинстве стран Европы наём жилья составляет значительную долю рынка — до 70–80%. "Создание арендного фонда переворачивает всю парадигму жилья, меняет условия функционирования рынка. Жилье после этого не обязательно иметь в собственности, не обязательно покупать. Арендный фонд резко повышает мобильность населения, что крайне важно для экономики страны", — сказал руководитель проекта "Российский дом будущего" Сергей Журавлев. Заметим, что в сегодняшних условиях строить арендное жилье экономкласса не эффективно для частного бизнеса.

Второе направление — создание новой строительной индустрии. Сегодня в стране парадоксальным образом возрождаются комбинаты крупнопанельного домостроения, то есть восстанавливается технология, от которой в Европе отказались в 70-е годы. Это так же абсурдно, как с нуля строить завод по выпуску "ВАЗа" первой модели. Многомиллионные инвестиции в позавчерашнюю технологию во многом объясняются тем, что это привычно и понятно, а в условиях дефицита жилья "пипл все схавает".

Государство могло бы стимулировать развитие этой сферы через создание режима наибольшего благоприятствования для ряда современных технологий и технологические коридоры, непопадание в которые со временем будет выдавливать с рынка устаревшие строительные модели.

Третье — необходим переход на новую систему статистической отчетности в жилищно-строительной сфере, с квадратных метров на единицы жилья. Такая норма отчетности, принятая во всем мире, легко проверяется и создает возможности для корректного анализа ситуации, тогда как квадратные метры весьма лукавая цифра. Пример: московское правительство постоянно говорит о росте (в квадратных метрах) строительства жилья в столице, однако если учесть переход от панельного строительства к монолитному, где площади квартир намного больше, то окажется, что единиц жилья строится меньше, чем несколько лет назад.

Четвертое — создание условий для эффективного территориального планирования и формирования национальной школы урбанистики. Так исторически сложилось, что в стране практически нет специалистов по урбанистике, экономике жилья и многим другим профессиям, необходимым для грамотного освоения новых территорий и трансформации старых поселений. Нужно создавать новые вузы, посылать специалистов на стажировку за границу, приглашать иностранных специалистов.

Наконец, ключевой элемент доктрины — вопрос качества жилья, качества среды обитания человека, его контроля через новые нормативы. В крупных городах России качество жизненной среды постоянно ухудшается. При этом вопрос удобства, гармоничного сочетания жилья, школ, детских садов и так далее недооценивается населением и не ставится профессионалами. Достаточно сказать, что в документах жилищного нацпроекта нигде не говорится о качестве — только о количестве квадратных метров. При таких условиях задачи решением будет возведение 150 млн кв. м панельных многоэтажек в поле, без дорог, мест приложения труда, зон отдыха, системы общественного транспорта и т. д. Посмотрите на ведущуюся сегодня массовую застройку Подмосковья — возникающая среда обитания весьма уныла, несовременна и неудобна.

Создание удобной, современной, интересной жилой среды — это важнейший цивилизационный вопрос. Жилье во многом определяет человека, его образ жизни, образ мыслей. Есть масса исследований о влиянии, в частности, визуальной среды на психику. Атмосфера старинного итальянского города располагает к искусству, а в районах массовой панельной застройки велика преступность. Загоняя людей в негармоничную среду, сложно говорить о развитии человеческого потенциала и возможностях самореализации личности. Это оборачивается и не конкурентоспособностью городов и стран. А проигрывая в качестве жизни, города неизбежно теряют лучшую часть населения, которая мигрирует в более приятные места. Сотни тысяч россиян, живущих в Лондоне, Париже, Берлине и Нью-Йорке, тому подтверждение.

"Широко распространен подход "в стране людям негде жить, давайте не думать, а просто строить". Я считаю его порочным. Без образа будущего, без понимания, какими мы хотим видеть новые дома и города, ничего не будет. Мы просто захламим эту страну странным, неудобным жильем, где не хочется жить. Загоним себя с тупик", — считает председатель комиссии Общественной палаты по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, главный редактор журнала "Эксперт" Валерий Фадеев.

Кстати, у России за последние годы накопился немалый неудачный опыт строительства без продумывания образа будущего. Домики в дачных поселках 70-х и 80-х годов сегодня активно бросаются владельцами. Тысячи красных кирпичных "дворцов" начала 90-х в Подмосковье уже снесены. В более мягком варианте это может повториться и с коттеджными поселками, где невозможна нормальная жизнь, ведь там нет школ, детских садов, спортивных и медицинских центров. Для людей временные, непродуманные решения означают потерю сил, денег и времени, для государства в целом — бездарное растранжиривание ресурсов.

Над чем работать

Тема новых направлений жилищной политики и реформирования строительной сферы ожидаемо вызвала немалый интерес среди участников слушаний в Общественной палате. Давался индивидуальный анализ существующего положения, предлагались новые подходы, оценивались риски развития ситуации по существующей ныне модели.

"Мощное лобби, вскормленное в особых московских условиях, ведет наступление на Россию, — предупредил председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию, профессор кафедры теории и истории архитектуры МАРХИ Вячеслав Глазычев. — Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны".

Большим недостатком сегодняшнего строительного рынка Вячеслав Глазычев считает отсутствие среднего бизнеса: "Средних строительных компаний практически нет. На компании, которые строят по 10–20 домиков, в большинстве стран и приходится основной объем строительства. У нас они живут очень трудно: не имеют возможностей для кредитования, для внедрения новых технологий. Без государственной поддержки этот сектор рынка развиться не сможет".