Дешевой ипотеки не будет

В ходе международного семинара по ипотеке в подмосковной Дубне представители исполнительной и законодательной власти обрисовали образ новой жилищной политики России. Ее базой станут отказ от бесплатного жилья, развитие продажи жилья в кредит по образцу ипотечной системы США и развитие системы коммерческого найма. Право на бесплатное получение жилья сохранится только для малообеспеченных семей: на условиях социального найма и без права приватизации. Вице-спикер Госдумы Георгий Боос сообщил, что пакет жилищных документов депутаты, скорее всего, примут уже к осени.
Между тем, глава Госстроя Николай Кошман обещает, что новые законы сделают доступными жилищные кредиты. На рынке, по его мнению, появятся "длинные деньги". Едва ли не сенсацией прозвучала и следующая новость: на заседании Правительства планируется рассмотреть предложение Госстроя по использованию пенсионных денег в качестве долгосрочных заимствований.
В Госстрое уверены, что все эти меры способны уже в следующем году сделать так, что ипотечные кредиты смогут брать даже те, чей семейный доход не превышает 500 долларов, цена кредита снизится с 15 до 7-10 процентов годовых, а срок увеличится возврата заемных денег с 15 до 20-30 лет. Не исключено, что банки станут снижать долю обязательного первоначального взноса с нынешних 30 до 20 процентов от стоимости покупаемой квартиры. При этом в качестве такого взноса может выступить старое приватизированное жилье.
Однако президент американской государственной ипотечной ассоциации "Джинни Мэй" Рональд Розенфельд предостерег от эйфории: существующая ныне в США широкодоступная система ипотеки потребовала более полувека на свое становление. А представитель Всемирного банка Бритт Гвинер отмечает два существенных недостатка российского ипотечного рынка: его малый размер, не позволяющий системе развиваться эффективно, и практика финансирования строительства населением через рисковый и непрозрачный механизм долевого участия, а не банками, как это принято в развитых странах.
Абсолютно нереальными назвал оптимистичные прогнозы Николая Кошмана директор Банковского института Василий Солодков. «С учетом сильной дифференциации доходов, ипотека по-прежнему останется доступной очень небольшой части населения. Ситуация на рынке жилья находится в сильной зависимости от нефтяной конъюнктуры, которая не вечна. В отсутствие вторичного рынка ипотеки (ценных бумаг), то есть той системы оборота средств, которая бы обеспечивала их постоянное возвращение кредиторам, сделать ипотечные кредиты более доступными просто невозможно – слишком велики риски», - сказал в интервью Prognosis.ru Василий Солодков.
«Ситуация действительно тупиковая. Массовое строительство не ведется с 80-х годов, жилищная структура рассыпается. Необходимо строительство нового жилья и, следовательно, нужны деньги. При отсутствии вторичного ипотечного рынка (который, кстати, в США является одним из самых развитых) предлагается некая альтернатива реальной ипотеке в виде использования средств Пенсионного фонда. Идея рисковать пенсионными деньгами очень опасна: в случае падения доходов от экспорта нефти упадут и цены на жильё. Убытки придется возмещать государству, а оно, как показывает история, начиная с 92 года, очень не любит этого делать», - считает директор Банковского института. По его мнению, изменить ситуацию может только формирование вторичного рынка ипотеки.
По мнению «Известий», незаинтересованность застройщиков в расширении рынка есть главное препятствие благим пожеланиям правительства. По словам замглавы Госстроя Владимира Пономарева, средняя цена жилья на первичном рынке в 1,89 раза превышает объем капиталовложений. Ежегодно строится 0,25 кв. м на человека при необходимом минимуме в 1 кв. м. В жилищном секторе сложился классический "рынок продавца", и застройщикам нет никакого резона участвовать в ипотеке. Без массового выхода новых продавцов и усиления конкуренции на рынке жилья снижения цен не видать. Они и не собираются снижаться: по словам Шувалова, стоимость жилья в Москве на следующий год может вырасти на 40%, а по России - на 20%. Как именно в этих условиях правительство намерено создавать рынок доступного жилья - непонятно.
С платежеспособными гражданами между тем тоже не все в порядке. Число тех, кто имеет возможность взять ипотечный кредит, по данным вице-премьера Владимира Яковлева, составляет 20%, а по данным Пономарева - 30%. Еще 20%, согласно статистике Минтруда, являются малоимущими и могут претендовать на жилье по социальному найму. Простая арифметика показывает, что остается еще 50-60%, которым квартиру ни купить, ни получить. Сколько из них не нуждается в улучшении жилищных условий, если 77% россиян мечтают решить квартирный вопрос?
Окажется ли обещание доступности ипотеки для россиян пустыми словами, станет понятно к 2010 году. Во всяком случае, именно к этому времени авторы программы развития ипотеки рассчитывают на кардинальные сдвиги.