Мнение

Алексей Владимирович, у нас есть национальный проект "Доступное жилье". Главной его идеей провозгашено решение жилищной проблемы россиян через ипотеку. Однако то, что происходит в этой сфере сейчас - удручает.
Банки дают рекламу в которой обещают крайне низкие ставки по кредиту, однако в реальности с помощью разных ухищрений ставка по кредиту оказывается намного выше. Центральный банк никак не регулирует эту сферу, - ставка рефинансирования у нас не работает.
Цены же на рынке недвижимости растут такими темпами, что решение жилищной проблемы через ипотеку выглядит все более и более фантастическим.
Так может быть пора перестать делать из ипотеки фетиш и поискать решение проблемы в чем-то еще?
В английском языке есть выражение «lots of bodies are buried under this definition» – слишком много проблем скрыто за такими понятиями, как «ипотека» или «национальные проекты», чтобы можно было легко расставить все точки над i. Национальные проекты вообще и проекты «Доступное жилье», в частности, во многом, если не в основном - это политический шаг. Понятно, что власть России в преддверии грядущих выборов заинтересована не только в стабильности, но и в том, чтобы можно было убедить массового избирателя в том, что о нем заботятся, что его благосостояние возросло, причем даже в том случае, если ему не посчастливилось работать в нефтяном секторе. Доступное жилье через ипотеку – один из самых убедительных способов показать, что повышалось благосостояние всех. Реальная проблема в том, что между декларацией такой программы и реальными механизмами, с помощью которых ипотека может быть доступной, существует некая дистанция.
Начнем с начала. Ипотеку предлагается делать за счет, прежде всего, коммерческих банков, у которых в настоящий момент средневзвешенная ставка процента по аналогичным кредитам составляет около 20%, плюс минус 2%; для долгосрочных кредитов этот процент чуть ниже (16-17%). Возьмем ипотечные кредиты: по ним ставка уже заметно ниже, достигая 11-12%, а на кредиты до 5-7 лет – и 10%. Вопрос на засыпку: какие кредиты интереснее выдавать банкам: под 20% или под 10%? Ответ очевиден; и даже если правительство настоятельно попросит банкиров обратить пристальное внимание на ипотечные кредиты, они, естественно, всеми способами постараются повысить процент по ним. Мало-мальски грамотные люди в банковском договоре это замечают и от такого кредита отказываются.
С другой стороны, даже кредит пот 10% вряд ли можно назвать дешевым – скажем, в Москве его вряд ли возьмется выплачивать молодая семья из двух человек с совокупным доходом $1000 в месяц. Ипотека в нынешнем варианте реально работает для тех, у кого есть достаточно большой текущий доход, но нет заметных сбережений. Кто относится к такой категории? Скорее всего, те, кто стал получать такой доход лишь недавно – например, закончил престижный вуз и нанялся на хорошую работу; однако такие люди через год-два смогут купить квартиру и без ипотеки, или же захотят досрочно рассчитаться с банком, лишив его долгосрочного дохода.
Поэтому национальный проект с кредитованием за счет коммерческих банков сам по себе мало жизнеспособен, если, конечно, государство не будет гарантировать банкам достаточной доходности по таким кредитам, так чтобы заемщику они обходились на уровне 5% годовых. Этот способ хорошо известен для повышения привлекательности планово-убыточного бизнеса (в нашей истории он применялся, скажем, при строительстве первых железных дорог). На это в принципе есть и средства – и бюджет профицитен, и в Стабфонде уже лежит 1,5 трлн. рублей. Однако эти ресурсы у нас, так сказать, мало прикасаемые: сдерживают опасения высоких темпов инфляции, разных злоупотреблений, простого разворовывания средств под видом социально значимых программ. Инфляция – раз, коррупция – два, достаточно, чтобы правительство и политики сказали, что на это они «пойтить никак-с не могут».
Таким образом, ипотека как средство обеспечения доступного жилья – вариант, видимо, непроходной. Кроме того, ввязываться в него может быть опасно и для банков. В случае какого-нибудь системного кризиса платежеспособности – скажем, снижения цен на нефть, - могут значительно упасть доходы, возрасти неплатежеспособность заемщиков и невозвраты кредитов. Отсюда с одной стороны, возникает перспектива нового банковского кризиса ликвидности, а с другой - отъем ипотечных квартир в собственность банков, а с ним и социальная напряженность. В полном объеме это, конечно, довольно виртуальный сценарий, однако он не отменяет того вывода, что на ипотечном рынке сейчас слишком много рисков, и реальная возможность покупки своей квартиры определяется исключительно вашими текущими доходами.
Надо сразу оговариваться, что такой вариант есть у 10% населения и большим этот процент быть не может.
Он может быть несколько большим, но это потребует радикальной смены структуры доходов. Если, скажем, всякая нефтяная компания будет обязана обеспечить дешевый ипотечный кредит всем нуждающимся в любом регионе, где она работает, а обслуживание этого кредита будет поручено Сбербанку – такой механизм, вероятно, поможет изменить ситуацию, однако вряд ли эта перспектива обрадует нефтяную компанию и ее акционеров.
Вряд ли это изменит ситуацию на рынке. Как только вырастет платежеспособность, повысится спрос, а значит и цены на недвижимость.
Они достаточно высоки и сейчас. Это вопрос не в том, что деньги не идут, а в том, кто их приносит – в распределении доходов. Если застройщик выставил на рынок 100 квартир, ему все равно, купили ли 10 человек по 10 квартир или 100 человек по одной – однако ясно, что с социальной точки зрения это совершенно разные ситуации.
А субсидирование со стороны государства – рыночный механизм?
Он не совсем рыночный, потому что он адресный, они выдаются не по рыночному принципу, а по другим – например, по принципу социальной справедливости. Если у человека малый доход, но его работа нужна государству, - скажем, он врач, учитель или спасатель – то государство может оказать ему адресную поддержку, однако это будут не рыночные методы. К тому же, если сделать такую практику массовой, она также будет чревата и всплеском инфляции, и всеми коррупционными проблемами. Можно, конечно, попытаться снова переложить эту почетную обязанность на бизнес – удалось же совсем недавно «подписать» его на финансирование антитеррористической деятельности! Так что нельзя сказать, что проблема дешевой ипотеки не имеет решения – вопрос лишь в том, каковы издержки тех или иных решений, и что думает о том или ином способе тот, кому выпала честь платить по счетам.