• A
  • A
  • A
  • АБВ
  • АБВ
  • АБВ
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Мнение

OPEC.RU. 2006. № 11:55. 18 сентября

Ипотека по закону и другие сделки с недвижимостью

Виктор Кимович, Вы не первый раз участвуете в работе банковского Конгресса, организатором которого является Ассоциация «Россия», по традиции проходящего в начале сентября в Сочи. Отличается ли чем-нибудь Конгресс в этом году от предыдущих?
Да, в этот раз Конгресс посетили представители многих известных крупных банков, которые обычно не ездили сюда. Я имею в виду Альфа- банк, МДМ-банк, «Импексбанк», других крупнейших организаций. Как всегда, в работе Конгресса также участвуют многие руководители Центробанка, Минфина, ФСФР, МЭРТа, депутаты профильных Комитетов Госдумы, занимающихся законодательством в области финансов, СФ, представители зарубежных банков и ассоциаций. В этом году Конгресс побил рекорд по количеству участников, число которых превысило 700 человек. Это говорит о том, что ипотека как тема, как одно из наиболее перспективных направлений развития банковского бизнеса интересует достаточно многих.
Почему главной темой Конгресса выбрана ипотека, она уже стала одним из основных видов банковской деятельности? Какие сегодня есть проблемы на рынке ипотеки?
Конечно, сегодня уже многие банки предлагают свои услуги в сфере ритейла, потребительского кредитования, и, в частности, ипотечного кредитования и готовы делиться опытом, попутно рекламируя свои услуги. Другие приехали, чтобы ввести этот вид кредитования у себя, понять, чему можно поучиться у других, выяснить в тесном общении со своими коллегами различные нюансы этого вида бизнеса.
Если посмотреть даже на официальную статистику, то можно сказать, что банкиры обычно выделяют два вида ипотеки: ипотека по закону и любые другие сделки с недвижимостью. В законе существуют достаточно строгие критерии отнесения сделки к ипотечной, но обычно есть и более широкие трактовки, когда любой кредит под залог недвижимости, или любой кредит на покупку недвижимости расценивается банкирами как ипотечный. В принципе, этот более широкий рынок оценивается где-то в пять миллиардов долларов, по состоянию на конец прошлого года. По нашим оценкам, даже достаточно консервативным, мы думаем, что к концу 2010 года объём рынка кредитования, связанного с недвижимостью, составит 35-40 миллиардов долларов. Речь идёт не просто об огромных суммах для банковской системы как таковой, но это и достаточно большая сумма для всей российской экономики. То есть, рынок – перспективный, и развивается достаточно бурно.
Хотя нужно честно отметить, что существует ряд очень серьёзных институциональных ограничений для роста этого рынка, которые достаточно подробно затрагивал в своём докладе М. Перирен, председатель МДМ-банка. Во-первых это то, что доходы населения достаточно низкие, даже с учётом того, что 30-35% доходов находится до сих пор в тени. Нужно говорить о том, что в настоящий момент времени где-то не более 4-5% населения является платёжеспособными по этим кредитам. Существует значительное расслоение, которое Роскомстат не ловит – у нас существует достаточно большое число очень богатых людей, которые особо не нуждаются в кредитах для покупки недвижимости. А если им нужно плечо банка, поддержка со стороны банка, то это чаще всего операция, связанная со спекуляцией недвижимости.
С другой стороны, средний класс достаточно мал и слаб, у нас до сих пор к среднему классу относят людей, чьи доходы составляют порядка трёхсот долларов (на члена семьи) в регионах, а в Москве – от пятисот долларов. Это в любом случае не тот уровень, когда человек может расплатиться по ипотечному кредиту, это – первый очень существенный фактор.
Второй фактор – ипотека это очень длинные деньги, речь идёт о том, что вы кредитуете заёмщика семь лет минимум - двадцать пять лет максимум, - это то предложение, которое сейчас существует на российском рынке. Чтобы финансировать такие длинные кредиты, банки должны иметь длинные обязательства. А длинных обязательств банки не имеют, очень небольшая прослойка организаций может себе позволить привлечь деньги на пять – семь лет: это крупнейшие государственные банки, плюс банки с иностранным участием. Для остальных участников рынка – это бизнес, связанный с очень высоким риском ликвидности, потому что никто не знает, как изменится ситуация, как изменятся процентные ставки под рефинансирование.
Россию, при всём чувстве патриотизма, нельзя отнести к устойчивым экономикам, и банк себя загоняет в ту ловушку, когда кредит выдаётся под фиксированный процент, а стоимость его рефинансирования в будущем неизвестна. То есть это бизнес, чьё развитие может привести к очень значительному риску ликвидности и процентному риску для банка. Причём эти проблемы намного важней, чем традиционные проблемы, связанные с кредитным риском, поскольку в принципе кредитное обеспечение ипотеки является одним из наиболее надёжных среди кредитных продуктов. Люди не привыкли рисковать собственным жильём, крышей над головой, кроме того, существует такой момент, что по мере погашения кредита соотношение стоимости залога к величине кредитной задолженности заёмщика возрастает, что делает ипотеку очень надёжным инструментом вложений с точки зрения кредитного риска.
Существует ещё очень важный фактор, связанный с ценами на недвижимость. В последние месяцы московский рынок ипотеки реально просто стагнирует. Это связано с тем, что стоимость квартиры на сегодняшний день такова, что даже, чтобы претендовать на кредит, чтобы купить минимальную жилплощадь в Москве, однокомнатную квартиру в пределах 40-50 квадратных метров, заёмщик должен обладать чистым доходом порядка двух с половиной тысяч долларов в месяц. Это – уровень, который немногие в России имеют. Кроме того, существует такая проблема, которая неоднократно проявлялась, но не в России, поскольку наш рынок ипотеки достаточно молод, а в других странах, – существует возможность возникновения ценового пузыря на рынке недвижимости. И в связи с тем, что ценовой пузырь лопается, доходы населения падают, потому, что это очень часто взаимосвязанные процессы, банки теряют возможность получения денег с заёмщиков, и не способны реализовать залог. Это то, что относится к макроэкономическим рискам с низкими вероятностями, под которые Центральный банк не заставляет банки формировать резервы, поскольку вероятность наступления такого риска оценить достаточно сложно.
По нашим расчётам на сегодняшний день цены на недвижимость в Москве находятся где-то на уровне 24-25% выше своего равновесного фундаментального уровня, то есть, уже реально на московском рынке сложился пузырь. И для того, чтобы этот пузырь лопнул, многого не нужно, это – или изменение в законодательстве, или падение цен на нефть. И это не просто риски, связанные с тем, что заемщики не хотят платить по взятым потребительским кредитам. Перспективы рынка ипотеки большие, но как сложится здесь ситуация через несколько лет, предугадать очень сложно.
У Вас есть какой-то прогноз по этому поводу? Будет ли подобный пузырь, и он лопнет, – либо нет? Тем более, что сейчас стремительно растет динамика внешних заимствований.
Единственное, что я могу посоветовать – смотрите за ценами на нефть. Если цены на нефть начнут падать, то это конечно не Апокалипсис, но ничего хорошего из этого не будет, в том числе и для ипотечного рынка. Проблема действительно большая, проблема очень серьёзная, наши банки ввязались в достаточно высокие валютные риски. Это связано с тем, что когда рубль укрепляется, стоимость займа в долларах под 6-7% становится в рублях практически нулевой. И у банков, которые имеют такую возможность, а речь идёт о крупнейших кредитных организациях страны, прежде всего государственных организациях, могут возникнуть проблемы. Сегодня три крупнейших заёмщика – это Внешторгбанк, Газпромбанк и Русский Стандарт. Один банк государственный, второй квазигосударственный, если называть вещи своими именами. Понятно, что привлечение ресурсов на западе под небольшую процентную ставку, это достаточно выгодный бизнес, и банки активно этим занимаются. Потому что есть то, что называется в макроэкономике «гипотеза первоначального греха», то есть внутри страны сложно занять деньги по низкой ставке и на долгий срок, поэтому банки начали увлекаться иностранными заимствованиями. Понятно, что проблема эта очень серьёзная – если курс рубля начнёт падать, то резко возрастет стоимости обслуживания долга. Причём эти долги в большинстве случаев, за исключением, опять же, Внешторгбанка или Газпромбанка, не очень длинные. Есть проблема рефинансировния долгов, проблема растущих ставок, и неопределённость, связанная с курсом рубля.
Понятно, для чего нужны эти деньги: на финансирование тех же самых ипотечных программ, на финансирование развития инфраструктуры, на кредиты корпоративным клиентам – везде требуются длинные деньги, а внутри страны их практически нельзя привлечь. Максимум, что вы можете снять с российского рынка внутренних облигаций, это два-три года, у населения – на один-два года, а этого явно недостаточно. Поэтому проблема очень серьёзная, и я считаю, что Центральный банк пошёл верным путём, увеличив ставку резервирования под эти долги до трёх с половиной процента. Может быть, имеет смысл рассмотреть те возможности, которые предоставляет Центральному банку закон о валютном регулировании, то есть введение каких-то дополнительных резервов под краткосрочные заимствования. Так называемых «налогов Пигу», на иностранные займы российских банков. Есть такая возможность по законодательству, и нужно подумать, чтобы ее правильно применить, потому, что ситуация с иностранными заимствованиями становится очень опасной. Государственный долг сокращается, зато частные долги растут не по дням, а по часам, причём крупнейшими заёмщиками являются государственные кампании. В конечном итоге платить всё равно придётся государству.