Дефицитные метры

Ипотека готова замедлить рост

 Исследование агентства "Эксперт РА" показало, что рост рынка ипотечного кредитования в 2012 году притормозится. Причина в дефиците новостроек.

В 2010 году российские банки выдали 380 млрд руб. ипотечных кредитов - в 2,5 раза больше, чем годом ранее. И если в 2009 году выдавать займы на покупку жилья в больших объемах отваживались главным образом госбанки, то в минувшем заработать на этом решили даже небольшие кредитные организации. Борьба за заемщиков усилилась, ставки снизились. Доля главного кредитора на рынке ипотеки - Сбербанка - сократилась с 57,7 до 48,7%. А суммарный объем рынка первой тройки ипотечных госбанков - Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка - снизилась на 7 п.п., до 61%.

По прогнозу "Эксперта РА", к концу года объем рынка новых займов должен составить 600-620 млрд руб. Это лишь немногим меньше, чем в рекордном 2008 году, когда россияне оформили ипотечных кредитов на 656 млрд руб. Сегодня, говорят эксперты, работает фактор отложенного спроса. Кроме того, ставки по банковским вкладам настолько низки, что многие предпочитают потратить сбережения на первый взнос по ипотеке.

Однако в следующем году ситуация может измениться. Эксперты полагают, что рост ипотечного кредитования замедлится, хотя пока затрудняются оценить, насколько. Причина - в дефиците новостроек. В 2011-м - начале 2012 года будет достроено большинство жилых домов, строительство которых было разморожено в 2009-2010 годах. Новые проекты в этот период практически не запускались. К тому же после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а требования к застройщикам стали жестче.

Спасти положение может государство, разделив риски со строителями, полагают авторы исследования. При этом необходимо расширять сеть оформления займов, кредит на жилье должен быть доступен там, где продают квадратные метры, - в офисах застройщиков и риэлторов, советуют аналитики.

Руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева настроена более оптимистично. Она считает, что новостроек в следующем году будет больше, чем в текущем. Потому кроме прочего, что в предстоящие два года будут реализованы проекты по строительству жилья по программе гарантий ВЭБа на 150 млрд руб. Тем не менее с прогнозом "Эксперта РА" по рынку ипотечного кредитования аналитики АИЖК согласны: прирост кредитования замедлится, но не из-за дефицита предложения, а скорее потому, что покупатели успеют удовлетворить отложенный спрос в этом году.

Объем ввода нового жилья действительно сокращается по сравнению с докризисным, но при этом дефицита не возникает, говорит эксперт Центра развития ВШЭ Сергей Пухов. По его мнению, все дело в недостатке платежеспособного спроса. Недвижимость дорожает примерно на 10% в год, то есть вровень с инфляцией. Это означает, что платежеспособный спрос еще не вырос настолько, чтобы подвинуть цену, в том числе и в столице. Сегодня однокомнатная квартира даже в регионах стоит около 2 млн руб, в то время как зарплаты там на порядок меньше московских. При этом средний размер ипотечного кредита, по данным АИЖК, на 1 декабря 2010 года составлял 1,25 млн руб. Значит, на покупку отдельной квартиры даже с учетом материнского капитала его хватит далеко не всем.