Казенные метры, казенные люди
"Мир располагает гораздо более широким набором инструментов, чем те, что закреплены в Жилищном кодексе РФ. Арендное жилье – не обязательно квартира в многоквартирном доме", - говорит Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики.
Сейчас много говорят о проблемах, связанных с управлением многоквартирными домами, о собственниках жилья. О нанимателях упоминают редко и мало. Видимо, потому, что доля неприватизированного жилья в нашей стране составляет менее двадцати процентов. Это если брать в расчет общую площадь жилых помещений. Но никто не считал, сколько людей проживает на этих казенных метрах, не половина ли всех горожан?
Как и кто, к примеру, учитывает их интересы при выборе способа управления, как защищены их права при определении пользования общим имуществом? Пока что эти и многие другие вопросы отодвинуты на второй план в ряду более серьезных, связанных с реформированием отрасли в целом. Однако незаметность проблем не означает их отсутствие. Об этом недавно состоялся разговор за "круглым столом", организованным некоммерческим партнерством "Управдом".
Кому это надо...
Елена Шомина, профессор ГУ-ВШЭ, доктор политических наук:
– В большинстве столиц и крупных городов мира люди живут, в основном, в статусе нанимателя. К примеру, в Берлине, в Женеве, в Амстердаме их более 80 процентов. Сюда входят и те, кто снимает квартиры у муниципалитета, и те, кто арендует их у частных лиц.
Наниматели в нашей стране, к сожалению, превратились в жилищное меньшинство. Их иногда "не замечают" даже органы власти. Недавно мы опросили руководителей разных городов по всей России, сколько же у них проживает нанимателей. Нас интересовали не муниципальные квадратные метры, а именно люди. В лучшем случае чиновники указывали долю неприватизированного жилья в процентах. Единственный человек дал четкий ответ – руководитель Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ЦАО Михаил Недайводов: в округе проживает 300 тысяч нанимателей городского жилья и около двух миллионов – по "скрытому" коммерческому найму. Сколько же их по всей России!
Наниматели – люди, которые живут не в своей квартире. Они снимают ее либо у муниципалитета, если не приватизировали, либо у муниципального нанимателя, ведь закон этого не запрещает, и, наконец, у частного собственника.
Для тех, кто и раньше жил по найму, проблем нет и не предвидится. Они сохранили это право автоматически. Но разве все они подходят под этот статус, все являются неимущими? На Западе социальный наем ограничен во времени. Сегодня человек беден, а завтра может разбогатеть. Причем его не выселяют из квартиры, ему увеличивают плату. Но чаще всего он сам переезжает, потому что социальное жилье в большинстве стран худшего качества и не так престижно.
И каково тем россиянам, кто сейчас становится на учет по новым правилам. Их должны признать малоимущими органы местного самоуправления "с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению". Однако этот стандарт оставляет за бортом огромный пласт людей, у которых доход чуть больше, чем требуется. И речь идет о 60 процентах населения. И власть им ничего не может предложить, кроме как "купить" квартиру. В строительстве нового социального жилья она не заинтересована, поскольку оно тут же будет приватизировано. Социальное жилье освобождается только в случае смерти нанимателя.
Как может реализовать свое конституционное право на жилище бомж, человек с улицы?
Очевидно, нужны новые подходы в работе с нанимателями.
Давайте оглянемся на западный опыт. Там владеют жильем и сдают его в наем банки, страховые, крупные риэлтерские и специализированные компании. Это коммерческий наем. А вот 80 процентов социального жилья принадлежит жилищным ассоциациям. Это не наши ТСЖ, это компании, которые получили статус социального домовладельца и к нему целый ряд льгот. Задействованы государственные механизмы – более дешевая земля и предоставление инфраструктуры при строительстве, снижение налогов. Им помогают банки – дают кредиты под меньшие проценты.
Речь идет о крупных ассоциациях, которым, к примеру, в Голландии и Великобритании принадлежит все социальное жилье. В Германии церковь владеет почти 200 тысячами квартир. В Норвегии общественные организации помогают инвалидам-колясочникам, возводят для них специальные адаптированные дома. Иными словами, поставщиками социального жилья являются не только муниципалитеты и государственные структуры, но и другие игроки, которых в России в расчет пока не берут вовсе.
Дайте бабушке подзаработать
Анатолий Голов, сопредседатель Союза потребителей РФ:
– Самую большую проблему сейчас представляет коммерческий наем. Это понятие раскрыто лишь в Гражданском кодексе РФ, а в Жилищном кодексе РФ о нем – ни слова. Условия таковы, что практически все наниматели арендуют квартиры нелегально, без оформления договоров. Легализовать коммерческий наем мешает налоговая система.
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ издал Письмо от 14 января 2005 г. № 03-05-01-05/3, разъясняющее вопросы налогообложения доходов, полученных от сдачи квартир в аренду. В нем указано, что это – не предпринимательская деятельность, и налоговые органы не вправе обязывать хозяев квартир регистрироваться в качестве ПБОЮЛ. И налоговики признали сдачу квартиры (одной) не предпринимательской деятельностью. По этому поводу Министерство РФ по налогам и сборам выпустило письмо от 06.07.2004 № 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)". Другое дело, если человек имеет две-три и больше квартир и на этом зарабатывает. Но таких собственников у нас всего 0,01 процента. Чаще люди сдают свою единственную квартиру. Не секрет, что, в основном, это делают пенсионеры. Но и их закон обязал платить подоходный налог – 13 процентов от полученных доходов. Кто ж захочет играть в открытую?
Регулируется коммерческий наем исключительно Гражданским кодексом РФ. Договор при этом устанавливает лишь гражданские правоотношения. А, к примеру, в Германии арендодатель не может произвольно повысить цену, и это оформляется юридически. У нас договор, – скорее, исключение. Хозяин может в любой момент выставить своего постояльца. А что тот может доказать? Без договора он не является потребителем, его никто не обязан защищать. Разве что пожалуется в налоговую инспекцию. Ну, прищучат хозяина, но человек-то уже на улице.
Впрочем, незащищенными оказываются обе стороны. Важно перевести коммерческий наем в легальную сферу. Сделать это просто – отменить подоходный налог с доходов, получаемых от сдачи одной квартиры. Дайте пенсионерам подзаработать!
Квартира на колесах
Елена Шомина:
– Мир располагает гораздо более широким набором инструментов, чем те, что закреплены в Жилищном кодексе РФ. Арендное жилье – не обязательно квартира в многоквартирном доме. В Америке полно поселков, в которых люди снимают недорогие домики на год, два, десять лет. Этих домиков может быть несколько тысяч, но у них есть хозяин, который за все отвечает. Есть поселки, где люди живут в трейлерах. Причем это постоянное жилье. А наш Жилищный кодекс РФ не предполагает такой вид жилья, как трейлер, на котором можно спокойно перебраться из одного города в другой.
Или мобайл – дом на колесах. Его вывозят с завода, ставят на специальную площадку, подключают воду, электричество. Возводят целые поселки таких домов, как правило, рядом с крупными предприятиями для рабочих средней руки. В этих поселках установлены очень жесткие правила проживания: не разрешается держать домашних животных, принимать гостей, хочешь продать – вывози.
В той же ночлежке человек становится нанимателем только очень простого примитивного жилья. Но у него есть возможность помыться, приготовить еду.
Лишаешь права – жди беды
Евгения Юнисова, председатель НП "Управдом":
– Взаимоотношения домовладельца с квартиросъемщиком всегда были конфликтными, независимо от того, кто выступает в роли хозяина. В домах ТСЖ никто реально не представляет их интересы на собраниях, наниматели нередко сталкиваются с откровенной дискриминацией. Впрочем, нередко конфликты инициирует местная исполнительная власть. Составляют список домов со значительной долей города, в Перове, к примеру, таких удобных "кандидатов" насчитали 35, и принимают решение о создании ТСЖ без ведома остальных собственников, отстраняя их от этой инициативы. Надо ли говорить о том, какой "любовью" к своим нанимателям они воспылают.
Город на каждое создаваемое ТСЖ выделил бюджетные средства. Но если вдруг инициатива исходит от жителей, и они просят денег на организацию общего собрания, то им отказывают – их нет в плане! Не будет ли и в этой ситуации крайним наниматель?
На Западе права нанимателей защищают ассоциации. Как правило, их требования просты: контроль над квартплатой, ее снижение, безопасность найма. В частности, сроки, условия продления договора, выселения. Эти вопросы являются ключевыми при обсуждении проблем. Подобная организация – Ассоциация российских нанимателей жилья (РАНЖ) сейчас создается и в России.
