Цены на жилье и арендная плата до и во время пандемии коронавируса: анализ сопоставленного набора данных в Москве на микро-пространственном уровне.

Данное исследование использует данные крупнейшей онлайн-базы объявлений о продаже и аренде недвижимости Cian.ru в целях проведения микро-пространственного анализа цен и арендной платы на квартиры в пределах Москвы для трех периодов в 2020 году: в феврале, перед падением российского рубля и началом распространения коронавируса в России, в апреле, через 2 недели после начала официального периода самоизоляции в Москве, и в мае, через неделю после того, как мэр Москвы Собянин объявил о постепенном выходе из режима самоизоляции. Сначала я оцениваю гедонистическую ценовую модель для предсказания цен на аренду и покупку недвижимости для одних и тех же квартир в трех периодах и нахожу, что отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды положительно зависит от площади квартиры и близости к центру города. Я также исследую другие факторы, влияющие на этот показатель, такие как качественные характеристики района, качество ремонта и расстояние до ближайшей станции метро. Далее я анализирую способность отношения цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды предсказывать последующие изменения цены и арендной платы в ответ на отрицательный шок спроса, вызванный падением российской валюты и распространения коронавируса. Во-первых, я показываю, что когда цена квартиры высокая относительно аренды (т.е. когда отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды выше), падение как цены, так и аренды сравнительно ниже. Во-вторых, я демонстрирую, что дисперсия в обнаруженном падении цен увеличивается с ростом отношения цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды, а дисперсия падения арендной платы сокращается. В-третьих, я нахожу что рост в отношении цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды оказывается выше для квартир с изначально более высоким отношением цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды, что свидетельствует о том, что цены на эти квартиры следуют падению в арендной плате в меньшей степени по сравнению с квартирами с изначально меньшим отношением цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды, что предполагает возможное присутствия финансового пузыря на рынке недвижимости.