• A
  • A
  • A
  • АБВ
  • АБВ
  • АБВ
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Что нам стоит дом построить?..

9 апреля участники X Международной научной конференции ГУ-ВШЭ по проблемам развития экономики и общества обсуждали один из вечно злободневных вопросов: "Кому, где и почем на Руси жить хорошо?". Официально круглый стол назывался "Рынок жилья и государственная жилищная политика в условиях кризиса".

Круглым он был не только потому, что любой из участников мог использовать свое право задавать вопросы и, кстати, использовал его в полной мере, поскольку квартирный вопрос в той или иной степени успел испортить всех, даже самых замечательных людей, но еще и потому, что, казалось, и докладчики, и слушатели ходили по кругу излюбленных тем: ипотека, кризис, рост цен, ипотека, антикризисные меры, попытки стабилизации роста цен и снова ипотека, и снова кризис, и снова цены, цены, цены…

Руководство и представители Агентства по ипотечному кредитованию, Российской гильдии риэлтеров, Ассоциации российских банков и Национальной ассоциации девелопмента попытались вначале проанализировать, а потом и спрогнозировать основные тенденции на рынке жилья. Оказалось, что сделать это не так-то просто. По той причине, что у нас, скорее, не цивилизованный, окультуренный рынок, а нечто, напоминающее базар, где можно торговаться. Условия торговли просты: покупатель заранее знает, что цены сильно завышены, продавец, разумеется, тоже это знает, но снижать их не собирается. Потому что — а зачем, собственно? Ведь российский покупатель недвижимости за последние несколько лет (буквально за первую пятилетку нового века) сильно отвык даже от самой мысли, что недвижимость, а тем более недвижимость в Москве, может стоить дешево. И привыкать к этому — возможности приобрести дешевую недвижимость — похоже, не собирается. В этом, безусловно, есть некий парадокс. И объяснить его можно, пожалуй, только с обывательской, а не профессиональной риэлторской точки зрения — на рынке жилья, как правило, покупателем и продавцом часто выступает одно и то же лицо. Это лицо хочет улучшить свои жилищные условия. Чтобы их улучшить, оно должно (может) продать что-то (какие-то свои кровные квадратные метры), уже имеющееся у него. И, конечно же, лицо вовсе не заинтересовано продавать их дешевле. А вот купить у другого лица хочется, разумеется, подешевле. Вот и "держится" рынок. Вот и устраивают риэлторы "аукционы". Собирают на показе нескольких желающих купить, и цену на жилье не сбрасывают, а, наоборот, отдают жилье тому, кто больше даст. Так что на практике в последнее время в России была популярна торговля в пользу продавца, а вовсе даже не покупателя. А поскольку продавцов сейчас реально больше, чем покупателей, то зачем же их скидывать, цены-то? Да к тому же есть еще очень много "инвестиционных" квартир, тех, которые были куплены наиболее предприимчивыми людьми. Кто же захочет их сейчас продавать себе в убыток?

Получается, главный вывод, который можно сделать относительно российского рынка жилья, весьма парадоксален — ну не поддается он ни аналитике, ни прогнозам. И даже когда во всем мире кризис, для нас это лишь фактор к замедлению роста цен.

Надо сказать, что собравшиеся на круглом столе аналитики и сами уже, видимо, смирились с тем, что задача у них неблагодарная — проанализировать неанализируемое. Ибо даже они, аналитики, имеют дело не с реальной картинкой и не с достоверной информацией, т.к. любая информация, даже та, "которую пытаются собирать Росстат и Госстрой", имеет очень высокую степень погрешности.

Именно это "главный постулат, — как считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, — который вносит серьезные неточности в расчетах и дает противоречивые показатели по многим аналитическим данным государственных источников". "Когда мы говорим о реальном рынке, то по сути анализируются не реальные цены сделок и не реальные объемы сделок, а в большинстве случаев анализируются цены предложения", — констатировал он.

Ну не можем мы сегодня иметь реальную картину реальных цен сделок и даже реальных объемов сделок. Потому что система учета и система регистрации прав не позволяет в полной мере получить в том виде, в котором нам хотелось бы, всю необходимую информацию. По этой причине аналитики вынуждены очень серьезно изощряться и искать разные способы и показатели того, как рынок себя на самом деле ведет. И поэтому, когда аналитики пытаются использовать только один показатель, ценовую ситуацию, то, безусловно, это сильно подвергает сомнению все то, на чем строятся эти показания.

Еще на Апрельской конференции г-н Апрелев признался, что "сами инструменты анализа дают очень серьезные сбои".

Очень многие пытаются прогнозировать ситуацию. И прогнозируют ее с точностью до наоборот. С чем это связано? Константин Апрелев считает так:

— Главная ошибка заключается в том, что многие аналитики пытаются строить графики, используя те инструменты, которые, грубо говоря, всегда существуют на рынке.

Система рынка недвижимости, и жилья в частности, не замкнута, и может появиться новый фактор, а, например, кризис как раз именно такой новый фактор, который повлияет и изменит эту систему.

Получение этих данных стоит под очень большим вопросом. Открытые источники содержат повторяющиеся объекты недвижимости, которые нужно уметь вычищать. Объекты недвижимости с некоторыми измененными параметрами попадают туда два, три, четыре раза. Очень противоречивая информация. Ну я уже не говорю о методологически различных инструментах.

Если говорить о причинах, которые оказали существенное виляние на ситуацию на рынке жилья в России и в Москве, то, безусловно, нужно иметь в виду набор факторов: среди них и снижение доходов населения, рецессия, сокращение рабочих мест. Как ни странно, темпы инфляции тоже существенно влияют на сегодняшнюю ситуацию сокращения доходов бюджета и бизнеса, доходности сырьевого сектора экономики.

Еще — сокращение объемов нового строительства. На самом деле, если сокращаются объемы нового строительства, то, безусловно, сокращается объем предложений и происходит передел имеющейся недвижимости. Это как раз фактор, который увеличивает потенциальный спрос и цену на недвижимость.

Высокие темпы роста цен предшествующего периода — фактор, который мало кем анализируется, но темпы были очень высокими. И это само по себе привело к тому, что недвижимость стала недоступна для очень широкого слоя населения. Для тех, для кого в 2004, 2005, даже в 2006 жилье было доступно с помощью ипотеки, — сказал г-н Апрелев.

 

Среди тем, обсуждавшихся на круглом столе, также фигурировали:

  • региональная дифференциация на рынке жилья в условиях кризиса;
  • адекватность антикризисных мер, принятых в жилищной сфере в конце 2008 — начале 2009 гг.;
  • российский рынок жилой недвижимости после кризиса;
  • уроки кризиса: нуждаются ли в корректировке стратегические направления государственной жилищной политики?

Конечно, большинство выступавших склонялось к тому, что одна из главных проблем, которая может возникнуть в будущем, — это привлечение средств населения. На помощь не придет даже ипотека. Кстати, вот что говорили об ипотеке специалисты, набившие на ней руку (надеемся, не карман):

  • в конце прошлого года впервые спустя длительное время было зафиксировано падение цен. При этом в абсолютном выражении в 2008 году по сравнению с 2007 г. рост в ипотечном кредитовании составил 14%, хотя еще год назад этот показатель был 8,7 %;
  • но, к сожалению, все оказывается несколько хуже, если посмотреть на покупательную способность ипотечных кредитов, соотнести их с динамикой цен на жилье и рассчитать этот показатель, по которому можно приобрести выгодный кредит. Тогда динамика темпов роста объемов в таких условных единицах оказывается еще более драматической;
  • о том, что на рынке наблюдается некий спад, говорит не только доля сделок с ипотекой, которая в принципе до середины 2008 года достаточно устойчиво росла, но в целом по итогам года зафиксировано ее большое снижение по сравнению с показателями первой половины, что говорит о том, что у населения обострилась проблема платежеспособности с точки зрения доступа к ипотечным кредитам и возможности осуществлять выплаты;
  • судя по структуре выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам за последние два года, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования у нас в стране достаточно сильно концентрирован. Ведущий банк — один, и это Сбербанк. Его доля около 40% всех выделенных жилищных кредитов. В 2008 году она увеличилась по сравнению с 2007 годом;
  • в совокупности 15 банков контролируют около 80% всего рынка жилищного кредитования;
  • ставки по ипотечным кредитам до 2008 года демонстрировали тенденцию к снижению, но в прошлом году снова начали несколько расти;
  • наибольшие проблемы сейчас возникают у заемщиков, бравших кредиты в валюте;
  • с точки зрения ценодоступности на рынке жилья после периода достаточно активного роста 2006 года уже в марте 2008 года наблюдалась некая стабилизация, которая пока сохраняется;

· в процентном соотношении цен и доходов в домохозяйствах доступность осталась практически на уровне прошлого года. Но если учесть изменившиеся условия кредитования, то можно констатировать, что доступность даже несколько повысилась.

Так что на вопрос, будет ли в ближайшее время жилье в России дешеветь или дорожать, вам пока никто не ответит. А если и ответит, то все равно не верьте ему. Рынок жилья в России как стихийное бедствие — теоретически спрогнозировать можно, а в реальности ну совершенно непредсказуем.

Екатерина Березнер, Новостная служба портала ГУ-ВШЭ

Видеозаписи выступлений на Международной научной конференции

Вам также может быть интересно:

«В условиях цифровой среды роль живого учителя только возрастает»

Как цифровые технологии влияют на поведение и здоровье школьников? Какие возможности «цифра» дает учителям и администраторам школ? Эти и другие вопросы обсуждали участники пленарного заседания «Благополучие детей в цифровую эпоху» в рамках XX Апрельской международной научной конференции ВШЭ.

«Статистика должна быть доступна и понятна всем»

Внедрение аналитической цифровой платформы, возможности Big Data и другие перспективы развития российской статистики обсудили на очередном пленарном заседании участники ХХ Международной Апрельской конференции НИУ ВШЭ.

НКО и волонтерам нужно активнее участвовать в реализации нацпроектов

К такому выводу пришли участники заключительного пленарного заседания в рамках XX Апрельской международной научной конференции НИУ ВШЭ. При этом государству следует поддерживать инициативы волонтеров и благотворителей и внедрять передовые технологии НКО, а не навязывать им свои бюрократические решения.

«Достижение национальных целей требует участия в нацпроектах широкого круга университетов»

Роль региональных и отраслевых вузов в достижении целей национального развития должна возрасти, и ведущие вузы им помогут. К такому выводу пришли участники пленарного заседания, посвященного проблемам российского высшего образования, состоявшегося в рамках ХХ Международной Апрельской конференции НИУ ВШЭ.

Как увеличить российский экспорт продовольствия

На XX Апрельской международной конференции НИУ ВШЭ состоялось пленарное заседание «Стратегия присутствия России на мировых продовольственных рынках». Ее участники обсудили перспективы российского сельскохозяйственного экспорта в азиатские страны и использование нестандартных инвестиционных моделей, в частности, инструментов исламского финансового права.

«В фокусе внимания президента повышение рождаемости и снижение уровня бедности в два раза»

Национальные задачи социального развития, а также существующие риски и возможности на пути реализации этих задач обсудили участники ХХ Международной Апрельской конференции НИУ ВШЭ на очередном пленарном заседании.

«Цель “регуляторной гильотины” не убить контроль и надзор, а создать новую систему»

Очередное пленарное заседание в рамках XX Апрельской международной конференции НИУ ВШЭ было посвящено реформе контрольно-надзорной деятельности. Его участники обсудили, как избежать дублирования контрольных функций, сделать их более эффективными для общества и менее затратными для бизнеса.

«Изоляционизм — путь к технологической деградации»

XX Апрельская Международная научная конференция ВШЭ продолжилась обсуждением цифровизации экономики и государственного управления. О цифровых бизнес-моделях, государственном управлении, цифровизации промышленности, науки и влиянии цифровых технологий на рынок труда рассказал Максим Акимов, заместитель председателя Правительства РФ, куратор национальной программы «Цифровая экономика».

Личные легковые. От чего зависит количество автомобилей в городе

Центр экономики транспорта НИУ ВШЭ впервые провел эконометрический анализ факторов, влияющих на уровень автомобилизации в крупных городах России. О результатах расскажут на XX Апрельской международной научной конференции. Основные выводы исследования — в материале IQ.HSE.

«Новая система кадрового отбора начала работать во всех регионах страны»

Созданная по инициативе президента РФ Владимира Путина система социальных лифтов начинается с поиска талантливых детей, а завершается подготовкой и отбором высших управленцев. Ее особенности и перспективы развития 10 апреля обсудили участники пленарного заседания XX Международной Апрельской конференции НИУ ВШЭ на тему «Новая система социальных лифтов в России как способ обновления элит».