• A
  • A
  • A
  • АБВ
  • АБВ
  • АБВ
  • А
  • А
  • А
  • А
  • А
Обычная версия сайта

Рецепт успешного исследования: рынок жилья

7 февраля прошло очередное заседание семинара для молодых ученых «Секреты академической кухни», организованное научным руководителем НИУ ВШЭ Евгением Ясиным. Репортаж подготовила Мария Глазырина, студентка второго курса факультета права, стажер новостной службы портала ВШЭ.

С докладом на тему «Жилищное строительство в России: эластичность предложения и конкуренция» на этой встрече выступила Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города». Напомним, что семинары «Секреты академической кухни» посвящены наиболее актуальным и имеющим непосредственное прикладное значение исследованиям в области экономической политики. Предваряя выступление докладчицы, Евгений Ясин отметил, что жилищное строительство является растущим сектором инвестиций населения, несмотря на то, что лишь очень небольшая часть граждан (по разным оценкам, от 18 до 27 процентов) может позволить себе покупку квартиры на стандартных условиях выдачи кредита.

Исследование Татьяны Полиди является первой подобного рода работой в России. Впрочем, и за рубежом данному вопросу посвящены только немногочисленные разовые исследования. Рынок жилищного строительства был рассмотрен в качестве композитного блага. «Вы потребляете корзину благ, то есть пространство, тепло, свет, окружение (соседи, подъезд, лифт, двор), а не отдельные квадратные метры, поэтому с точки зрения микроэкономики не совсем понятно, существует ли цена единицы такого блага», — пояснила докладчица. Исследования также осложняются большим влиянием связанных рынков (земли, ЖКХ, девелоперских компаний), а также серьезным вмешательством государства в данную сферу экономики. При этом одновременно формируется единая кадастровая система и происходит ликвидация БТИ. Полиди также отметила, что государству пора отходить от «советского мышления» и «привязки к квадратным метрам», поскольку за рубежом при проведении подсчетов акцент делается на так называемой «жилой единице», например, квартире.

Жилищная обеспеченность в России невелика и составляет 22,5 квадратных метра на человека (для сравнения, в Европе в среднем — 45, в США — 70), при этом сам жилищный фонд — часто старый и неблагоустроенный, только 64 процента жилья обеспечено всеми коммунальными услугами, а 40 процентов жилья и вовсе построено до 1970 года. В улучшении жилищных условий нуждаются 60 процентов населения, и это при том, что реальные цены на жилье постоянно росли до кризиса 2008 года и растут теперь. Еще одной сложностью для исследователя стало фактическое отсутствие статистических данных, поскольку статистика начала нестабильно собираться только с 1997 года, и данные — не привычные квартальные, а годовые.

После нескольких лет отслеживания рынка Полиди пришла к выводу о том, что в Российской Федерации очень высока доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — около 94 процентов от числа введенных в эксплуатацию зданий. Для сравнения, в Бельгии — 53 процента, в Нидерланлах — всего 10 процентов. Таким образом, ИЖС будет являться благом-заменителем, к тому же оно значительно меньше регулируется законом, чем строительство многоквартирных домов (МКД). Как следствие  (подтвержденное математическими расчетами) — низкое предложение на рынке жилищного строительства по сравнению с другими странами.

В своем исследовании Татьяна Полиди также использовала кластеры, разделив регионы России на инвестиционно-привлекательные (их оказалось четыре — Московская, Липецкая области, Республика Башкортостан и Белгородская область), стабильные, развивающиеся и депрессивные. Она пришла к выводу о том, что средняя ценовая эластичность в инвестиционно-привлекательных регионах ниже, так как этот рынок — более конкурентный.

Что же касается непосредственно вопросов конкуренции, то Полиди отметила: стандартные подходы к оценке конкуренции в данном случае неприменимы. Низкая эластичность не всегда говорит об отсутствии конкуренции, так как часто связана с чисто физическими ограничениями, например, с небольшим числом земельных участков. «Нет и не может быть одинаковых показателей по конкуренции в различных регионах, даже в силу отличий по критерию политической ренты и барьеров», — также отметила докладчица. Кроме того, около 80 процентов земли находится в публичной собственности и до сих пор продается на специализированных аукционах — теоретически они, конечно, нужны, но на практике они часто происходят с нарушениями и по сговору, эту проблему также нужно решать.

По поводу государственного регулирования жилищного строительства и прав собственности у слушателей возникло достаточно много вопросов и споров. Нельзя не отметить особую атмосферу, царившую на семинаре. Евгений Ясин много шутил и активно поддерживал Полиди, и хотя по окончании доклада дал ей несколько советов относительно улучшения структуры презентации, отметил, что в целом получил большое удовольствие от выступления. С рядом замечаний выступил и ординарный профессор НИУ ВШЭ Владимир Гимпельсон. «В конце концов, у нас ведь «кухня», а если суп недосолен или пересолен — об этом нужно сказать», — предварил он свою речь. Профессор порекомендовал Полиди использовать метод оценки динамических панелей для дальнейших исследований в данной области, основные задачи которых были намечены самой докладчицей: «Необходимо оценить положение на рынках нового жилищного строительства в крупных городах, применить в анализе гедонистические индексы цен, исследовать и оценить факторы, определяющие динамику и долю ИЖС в общем объеме строительства, а также влияние рынка вторичного жилья на поведение застройщиков». При этом проблема выбора индексов и показателей для измерения эластичности предложения и конкуренции вызвала активную дискуссию среди участников семинара. Точку в споре о тонкостях подсчетов поставил Евгений Ясин, завершая заседание: «Когда вы работаете с чем-то реальным, неизбежны погрешности в данных, если не подсчитывать абсолютно все самому (что было бы неоправданно затратно). Искусство исследователя заключается в том, чтобы выбрать способы учета данных, минимализирующие потери — ведь вы изучаете реальную жизнь. Это очень серьезная работа. Дорогие ребята, берите с Татьяны пример. Если у нас будет больше таких талантливых работ, тогда, я думаю, мы сможем подняться на очень высокий уровень».

 

Мария Глазырина, студентка второго курса факультета права, стажер новостной службы портала ВШЭ

Вам также может быть интересно:

Евро как «легкомысленный эксперимент»

В Издательском доме ВШЭ вышла книга немецкого экономического социолога Вольфганга Штрика «Купленное время. Отсроченный кризис демократического капитализма». IQ.HSE публикует фрагмент из книги, в котором обсуждается введения евро и его последствия.

Петр Авен рассказал студентам ВШЭ о шоковой терапии 1990-х годов

13 ноября с открытой лекцией на тему «Крутые девяностые: была ли альтернатива?» перед студентами выступил профессор НИУ ВШЭ Петр Авен — председатель Совета директоров Альфа-Банка. Он вручил студентам именные сертификаты на получение премии «Альфа-Шанс» и рассказал о своей работе в Правительстве в 1990-х годах.

Государство в экономике

Развитие отечественной экономики сдерживают низкая конкурентоспособность ее отраслей и структура, неадекватная международным трендам. Если это не изменить, среднегодовые темпы роста ВВП вряд ли превысят 1,8% при мировом показателе 3,5%. Обеспечить прорыв способно государственное регулирование рынка. О том, каким оно должно быть и что есть на самом деле, — в аналитическом докладе НИУ ВШЭ.

Отзыв на проект Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2019 год

Минфин РФ подготовил проект основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов, который будет использован при составлении федерального бюджета на эти годы. Эксперты ВШЭ подготовили отзыв на этот документ.

Гражданин покупатель

Современный потребитель перестает действовать исключительно в личных интересах. Он становится активным гражданином, использующим рынок как площадку для выражения своей позиции. Откуда берется и как устроен политический консюмеризм — читайте на IQ.HSE.

Улучшение инвестиционной среды — реальный фактор решения текущих экономических задач

Тема рисков и вызовов, связанных с санкционными ограничениями в отношении России, очень важна для формирования ряда направлений экономической политики. Участники круглого стола, посвященного вопросам улучшения деловой среды как одного из способов реагирования на санкции, обменялись на XIX Апрельской конференции мнениями о том, как выйти на положительные темпы экономического роста в условиях внешнего давления.

Как реализовать Стратегию развития Санкт-Петербурга

Санкт-Петербургский кампус ВШЭ выиграл тендер на государственный контракт «Разработка предложений по формированию и механизмам реализации экономической политики Санкт-Петербурга на период до 2030 года». Эксперты ВШЭ предложат пути реализации стратегии.

Жилищная азбука

Как обеспечить грамотное и квалифицированное обслуживание многоквартирного дома? Как научиться любить и уважать своих соседей? 27 марта цикл публичных лекций ВШЭ в рамках проекта «Университет, открытый городу», продолжила профессор Высшей школы урбанистики ВШЭ Елена Шомина, выступившая в музее «Садовое кольцо» с лекцией «Что мы можем вместе с соседом? Добрососедство и ЖКХ». Публикуем видеозапись лекции.

Тренды – 2014 в макроэкономике

В предновогоднюю неделю ВШЭ рассказывает о том, какими могут быть главные тренды 2014 года в экономике, социальной сфере и культуре. Цикл материалов открывают эксперты Института «Центр развития» — предлагаем их взгляд на ситуацию в макроэкономике.

Страны с переходной экономикой отказываются от проведения реформ

12 декабря в ВШЭ прошла презентация доклада Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) «Переходный процесс: остановка в пути». Объектом исследования ЕБРР стали страны — республики бывшего СССР и государства бывшего Восточного блока.